‘인구주택 총조사’를 제대로 읽으면 효과적인 부동산 정책을 수립하고 집행할 수 있다. 이는 ‘인구주택 총조사’가 단순한 조사에 그치지 않고 현재의 상황과 미래의 흐름을 예측할 수 있게끔 해주는 객관적 자료이기 때문이다. ‘2005 인구주택 총조사’에 따르면 우리나라의 총인구와 가구는 각각 4,727만 9천명과 1,598만 8천 가구인 것으로 나타났다. 지난‘2000년 인구주택 총조사’와 비교했을 때 인구는 2.5%, 총가구는 11.1% 증가한 것이다. 인구와 가구의 변화에서 눈에 띄는 부분은 인구증가에 비해 가구 증가가 높다는 점인데 ‘1인 가구’의 폭발적 증가가 가장 큰 원인이라고 할 수 있다.

1인 가구 증가는 탈핵가족 시대로의 진입을 의미한다!

가구 증가 추세에 있어서 가장 눈에 띄는 부분은 1인가구의 증가에 있다. ‘2005 인구주택 총조사‘를 통해 조사된 1인가구는 317만 1천 가구에 달하고 있다.


2000년 조사 당시에 비해 42.5%가 증가한 것이다. 이와 같은 1인가구의 증가는 1인 노인 가구, 이혼가구, 25세 이상 40세 미만의 미혼 1인가구 등의 증가에서 그 원인을 찾을 수 있다. 1인가구가 증가한다는 것은 곧 탈핵가족 시대에 접어들고 있다는 것을 의미한다. 대가족시대에서 핵가족 시대로 전환되면서 우리는 많은 사회적․문화적 변화를 경험하였다. 핵가족 시대에서 탈핵가족 시대로의 진입 역시 우리 사회에 많은 변화를 가져오게 될 것으로 예상된다. 이미 부동산 시장에는 그 변화의 징후가 포착되고 있다.

1인 가구의 증가는 주태수요를 증가시키는 중요요인이다!

최근 몇 년 동안 아파트 가격 상승을 놓고 “투기적 수요가 원인이냐 아니면 공급부족이 원인이냐”를 놓고 많은 논쟁이 있었던 것이 사실이다. 아파트 가격 상승이 투기적 수요의 개입에 따른 결과라는 논리를 폈던 쪽은 그 근거로 주택보급률을 들곤 했다. 이미 지난 2002년 우리나라의 주택보급률은 100.6%를 기록해 주택보급률 100%시대를 열었고 더 나아가 2005년에는 105.9%에 도달했기 때문이다. 이를 근거로 끊임없이 주택가격이 상승한다는 것은 투기적 수요가 개입되지 않고서는 불가능하다는 논리를 폈던 것이다.

그러나 이와 같은 논리에는 커다란 문제점이 있다. 주택보급률의 산정과정에 1인가구를 고려하지 않는다는 점이 그것이다. 이렇게 되면 실제보다 주택보급률이 높게 나타나는 일종의 착시현상을 피할 수 없게 된다. 실제로 1인가구를 고려할 경우 이미 100%를 넘어 105.9%였던 2005년도 우리나라의 주택보급률은 82.7%로 떨어지게 된다. 이런 이유로 주택보급률이 100%를 넘어선 것으로 보고 제시되었던 각종 부동산 정책들은 당초 기대만큼 효과를 거두지 못했다. 그 배경에 1인가구의 증가에 따른 주택수요의 증가라는 예상외의 변수가 자리 잡고 있었음을 인식하는 데는 그리 오랜 시간이 소요되지 않았음은 물론이다.

1인가구의 증가는 총인구의 증가 없이도 주택수요를 증가시키도록 하는 중요한 원인이다. 따라서 1인가구시대로 본격진입하고 있는 상황에 직면하고 있는 현재, 수요의 증가를 고려한 주택정책을 수립하고 집행하는 것이 필요하다고 할 수 있겠다.

1인가구의 특성에 따른 주택공급이 필요하다!

1인가구는 크게 두 그룹으로 분류할 수 있다. 노인가구 등과 같은 사회적 보호가 필요한 그룹과 경제적 능력을 보유하고 있는 그룹이 그것이다. 그러므로 두 그룹의 특성에 맞는 주택정책이 수립되고 집행되어야 할 것이다. 경제적 능력이 떨어져 사회적 보호가 필요한 그룹에는 최소한의 주거의 안정성확보를 지원할 수 있는 방향으로, 경제적 능력이 있는 그룹에는 내 집 마련을 지원하는 방향으로 주택정책이 수립되고 집행되어야 할 것이다. 또한, 도심지역에서는 30~40대의 취업연령 계층에서, 농촌지역에서는 70세 이상에서 증가폭이 높게 나타난 1인가구의 증가 특성 또한 중요하게 고려해야할 것이다.

이러한 특성을 고려할 때 도심지역에는 일자리로의 접근성이 좋은 곳에 다양하고 저렴한 임대주택을 집중적으로 공급하는 정책이 필요하고 농촌지역의 경우에는 임대주택의 공급과 함께 고령 1인가구의 생활․의료등을 체계적으로 지원할 수 있는 총체적 관리를 포함하는 방향으로의 주택정책이 필요하다고 할 수 있다. 국민들로 하여금 최소한의 주거수준을 확보할 수 있도록 지원하는 것뿐만 아니라 일정수준 이상의 주거수준을 확보할 수 있도록 지원하는 것 또한 정부의 주택정책에 포함되어야 한다는 데에는 이론이 있을 수 없다. 다양한 임대주택의 공급과 함께 저렴한 내 집 마련의 지원을 소홀히 해서는 안 되는 이유이기도 하다.



by 김종선 (부동산 컨설턴트)

- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대, 인천시민대, 경인여대 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)