국민은행 주택가격지수 시계열 자료를 통해 나타난 최근 3년간의 전국 아파트매매가격 흐름을 보면 2005년 9월~11월을 제외하면 지속적으로 상승했음을 알 수 있다. 특히, 2006년의 가격상승폭이 두드러졌는데 이는 섣부른 신도시계획의 발표와 개발기대심리가 복합적으로 작용한 결과였다는 점에서 주목할 필요가 있다.


2006년 10월 23일 추병직 당시 건교부장관은 분당급신도시 1곳과 기존 신도시 대상지역중 1곳 확대 등 이른바 '분당급신도시 2곳'을 추진하겠다는 계획을 발표하게 된다. 2006년 들어 계속된 수도권 주택가격의 상승이 공급부족에 따른 결과였음을 인식하고 공급확대를 통해 공급부족문제를 해결하고자 하는 의도를 엿볼 수 있는 대목이었다.

그러나 한번 달아오른 주택가격은 진정된 기미를 보이기는 커녕 도리어 급등하는 현상이 나타나기 시작했다. 급작스런 신도시 계획 발표가 투기심리를 자극한 결과였던 것이다. 조금만 더 일찍 공급확대정책을 내놓았으면 하는 아쉬움이 남는 부분이다.

올해 들어 전국의 아파트매매가격 흐름은 당초 우려와는 달리 공급부족에 따른 가격불안 가능성을 비웃기라도 하듯이 안정세를 보이고 있다. 이는 [표1]의 "최근 3년 전국 아파트매매가격지수"를 통해서도 확인할 수 있다. 그러나 좀 더 세밀하게 현재 나타나고 있는 아파트 가격흐름을 분석해 보면, 아직 낙관하기에는 이른 감이 없지 않다.


[표2]의 "최근 3년 전국 아파트 규모별 매매가격지수"를 보자. 2005년과 2006년 모두 가격상승률은 대형〉중형〉소형의 순서인 것으로 나타났다. 그런데 2007년을 보면 정반대의 상황이 벌어지고 있음을 알 수 있다. 즉, 소형〉중형〉대형의 순서로 가격상승률이 큰 것으로 나타나고 있는 것이다. 더군다나 대형의 경우에는 오히려 하락하고 있는 상황인데도 말이다.

여기서 범위를 수도권 아파트로 조금 더 좁혀보자. 지난 7일 부동산정보업체 부동산뱅크는 "지난해 말 대비 올해 7월말까지 면적별 시가총액 상승률을 조사한 결과 올해 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트 가운데 66~95㎡의 시가총액이 가장 많이 오른 것으로 나타났다"는 조사결과를 발표했다. [표 2]의 '최근 3년 전국 아파트 규모별 매매가격지수'와 같은 맥락이라고 할 수 있다.

그렇다면 이처럼 소형아파트 가격이 강세를 보이고 있는 원인을 어디에서 찾아야 할까?

가장 직접적인 원인은 크게 두 가지 정도를 들 수 있는데 그 첫 번째는, 중․대형아파트를 겨냥한 강력한 대출규제를 들 수 있다. DTI규제와 같은 유래 없이 강력한 주택담보대출규제의 여파로 자금여력이 충분하지 못한 수요자들이 차선책으로 자금 부담이 덜한 규모의 아파트로 이동한 결과 상대적으로 소형아파트의 가격상승이 두드러졌던 것이다.

두 번째로는 보유세 강화를 들 수 있다. 종합부동산세로 대표되는 보유세의 강화가 주택보유에 따른 부담요인으로 작용해 보유세로부터 비교적 자유로운 소형아파트로 주택수요가 상대적으로 몰렸기 때문이다.

소형아파트 가격의 상승률이 중․대형아파트 가격의 상승률을 앞서고 있다고 해서 그 자체가 문제가 될 것은 없다. 주택시장의 상황에 따라 언제든 발생할 수 있는 가격흐름이기 때문이다.

그러나 가격상승을 주도하는 아파트가 중․대형아파트냐 아니면 소형아파트냐와 관계없이 결국에는 모든 아파트의 가격상승으로 이어지게 된다는 사실을 우리는 이미 경험을 통해 잘 알고 있다. 결국 현재 나타나고 있는 소형아파트의 가격상승 역시 조만간 중․대형아파트의 가격상승압력으로 이어질 것임에 틀림없다.

중․대형아파트를 선호하면서도 차선책으로 소형아파트를 선택했던 사람들의 중․대형아파트에 대한 수요 자체는 사라지지 않고 잠시 유보되고 있는 상황이라는 점에서 더더욱 그렇다.

그러므로 2006년 10월~12월 사이에 발생했던 것과 같은 우를 범하지 않기 위해서는 현 시점에서 선제적으로 대응할 필요가 있고 그 방법은 중․대형아파트로의 이동을 보다 수월하게 할 수 있도록 길을 터주는 방식이 되어야 할 것이다.

'1가구1주택자'가 소형에서 중․대형아파트로 주택을 교체하는 경우나 중․대형아파트를 취득해 '1가구1주택자'가 되고자 하는 주택수요자들에게는 DTI규제를 탄력적으로 적용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.

어찌되었든 간에 소형아파트의 가격상승은 필연적으로 중․대형아파트의 가격상승으로 이어질 수밖에 없는 이상 정책 당국의 보다 선제적이고 탄력적인 대처가 필요한 시점인 것만큼은 분명한 것 같다.



by 김종선 (부동산 컨설턴트)

- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대, 인천시민대, 경인여대 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)