성경에 보면 아담과 하와(이브)가 먹어서는 안 되는 ‘선악과’라는 과일을 사탄의 유혹에 따라 몰래 먹게 되고 그 결과 죽음과 인생의 고통을 안고 살아가게 되었다는 내용이 나온다. 그런데 재미있는 사실은 사탄의 유혹이 있기전 까지는 그저 그런 평범한 과일로 보였던 선악과가 유혹이 시작된 이후에는 ‘먹음직스럽고 보암직스럽게 보이는 과일’로 바뀌었다는 점이다.

위 과정을 가만히 살펴보면 부동산 재테크에 실패하는 경우와 지극히 일치한다는 공통점이 있다. 어떤 공통점이 있을까?

첫 번째로, 전혀 관심을 갖지 않다가 누군가 이야기를 꺼내면 그때서야 대단한 것으로 보인다는 점이다. 말 그대로 준비되지 않은 즉홍적인 부동산 재테크를 하는 것이다.

두 번째로, 남의 말을 너무 쉽게 믿는다는 점을 들 수 있다. 조금만 주의를 기울여 전문가의 도움을 받으면 실패하지 않을 것을 그런 과정 없이 너무 쉽게 믿어 실패를 경험하곤 하는 것이다.

세 번째로, 충분한 자원(투자에 사용할)이 없다는 점이다. 아담과 하와가 ‘선악과’에 대한 지식이라는 자원이 부족했다면 부동산 재테크에 실패하는 사람들은 투자할 자본이 부족하다는 공통점이 있다. 그렇기 때문에 적게는 몇 백, 몇 천만 원으로 큰돈을 벌 수 있다는 거짓정보에 쉽게 속아 쓰디쓴 실패를 경험하는 것이다.

대부분의 경우 첫 번째, 두 번째 보다는 세 번째 문제점이 부동산 재테크를 할때 문제가 되기 십상이다. 충분한 투자자금이 확보되어 있다면 소액투자자들이 겪게되는 투자 실패는 대부분 피할 수 있기 때문이다. 결국 문제는 ‘어떻게 소자본으로 부동산 재테크에 성공할까’인 것이다. 그렇다면 정녕 소자본으로 부동산 재테크에 성공할 수 있는 방법은 없을까 ? 대답부터 말하면 있다. 바로 ‘미운오리 부동산’을 찾는 것이다.

‘미운오리 새끼’는 훗날 백조가 되는 오리 즉, 처음부터 백조였지만 단지 오리 틈에 끼여 있었기 때문에 못난 오리 취급을 받던 백조를 말하는데 비록 어려서는 못난 오리새끼 취급을 받고 자라지만 훗날 아름다운 백조로 변하여 본래의 가치를 인정받게 된다. 그러므로 필자가 말한 ‘미운오리 부동산’이란 미래가치는 크지만 현재의 사용가능성 내지는 용도가 미미해서 본래의 가치를 인정받지 못하는 부동산 이라고 할 수 있다.

자, 이제 ‘미운오리 부동산’을 통해 소자본으로 부동산 재테크에 성공한 김영환씨의 사례를 통해 ‘미운오리 부동산 투자법’의 위력을 알아보자.

<투자 성공사례>
평소에 자투리땅에 관심이 많았던 김영환씨는 2004년 초 우연히 집 근처 도로변의 토지가 경매로 나온 것을 알게 되었다. 확인을 해보니 4차선 도로에 접해 있고 평수도 50평이나 되기는 하지만 모양이 길쭉하고 폭이 너무 좁아 건축행위 자체가 불가능한 땅이었다.

실망하던 김영환씨는 문뜩 땅 모양이 길쭉하기는 하지만 4차선 도로에 접한 관계로 향후 상가를 건축하게 되면 그 땅이 꼭 필요할 것이라는 생각이 들었고 주변을 보니 노후한 단독 주택들 뿐이어서 머지않아 곧 개발행위가 있을 것으로 판단을 하였다. 하지만 충분한 자금이 없었던 김영환씨는 경매가 계속 유찰되기만 기다릴 수밖에 없었다.

다행히 현재상태로는 아무런 행위도 할 수 없는 이른바 쓸모없는 땅이라는 평가가 지배적이었는지 감정가 5000만원의 약 17%인 841만원에 낙찰을 받을 수 있었다. 2년 후 김영환씨가 낙찰 받은 땅에 접해있는 단독주택 몇 채를 상가건축 목적으로 구입하겠다는 건축업자가 나타났는데 그 건축업자는 김영환씨가 낙찰 받은 땅을 포함해 일괄 매입하겠다는 조건을 내세웠고 이에 단독주택 소유자들이 김영환씨에게 함께 땅을 매도하자는 제의를 해와 김영환씨는 단독주택 보다는 조금 저렴한 가격인 평당 280만원에 매매를 하게 되었다.

그 결과 불과 2년 만에 김영환씨는 1억 3천만 원 이라는 어마어마한 투자수익을 올리게 되었다.

김영환씨의 사례는 전형적인 ‘미운오리 부동산 투자법’이라 할 수 있다. 이외에도 다양한 방식의 ‘미운오리 부동산 투자법’이 있다.

몇 가지 예를 든다면, 맹지(도로에 접하지 않은 토지)를 매입해서 도로를 개설하는 경우, 도로에 접한 토지를 보유하던 소유자가 인접한 맹지를 구입하여 전체 토지를 도로가 접한 토지로 만들어 가치를 증가시키는 경우 등을 들 수 있다.

미운오리 부동산 투자법을 한마디로 말하면 미운오리 부동산을 찾는 것이고 미운오리 부동산 이란 미래가치가 유망하나 현재 그 가치를 인정받지 못하는 부동산을 말한다는 사실을 기억해둔다면 부동산 재테크에서 적지 않은 수익을 창출할 수 있을 것이다.



by 김종선 (부동산 컨설턴트)


- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대, 인천시민대, 경인여대 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)