경쟁률 40:1, 입시경쟁률이 아니다. 그렇다고 은행 창구직 직원 모집에 지원한 석.박사급 인력간 취업경쟁률은 더더욱 아니다. 바로 지난 6월 28일 마감된 송도 국제업무단지내 주상복합 아파트인 ‘더샵 센트럴 파크Ⅰ’ 32평형의 청약경쟁률이다. 말이 40:1이지. 실제 677가구 모집에 2만 6700명이 지원했으니 얼마나 청약열기가 뜨거웠는지는 짐작하고도 남음이 있다. ‘더샵 센트럴 파크Ⅰ’의 청약결과만 놓고 보면 분명 부동산 경기는 훈풍을 기대해도 좋을 것 같다. 그러나 과연 그럴까?

중견건설업체는 줄부도 위기에 직면해 있어

국내도급순위 57위의 중견건설업체 신일건설! 우리에게는 ‘해피트리’라는 아파트 브랜드로 더 잘 알려진 건설업체이다. 그런 신일건설이 지난 6월13일 최종부도처리 됐다. 적자누적에 따른 부도가 아닌 흑자부도였다는 점에서 시사하는 바가 매우 크다고 할 수 있다. 그러나 문제는 이런 흑자부도 위기가 신일건설에만 국한되어 있지 않다는 점에 있다. 이미 지난해 말부터 사채시장 등에서는 부도위기에 직면해 있는 중견건설업체들의 명단이 돌고 있었다고 한다. 그만큼 중견건설업체들이 속병을 앓고 있었다는 얘기다.

시쳇말로 앞으로 남고 뒤에서 밑지는 장사를 해온 것이나 다름없는 것이다. 신일건설이 최종부도처리 되면서 대한주택보증, 건설공제조합, 서울보증 등과 같은 주택보증업체들은 어느 건설업체가 다음 후보가 될지 촉각을 곤두세우고 있는 상태이다. 왜 이런 현상이 나타나고 있는 것일까?

중견건설업체의 줄부도 위기 뒤에는 미분양이 자리 잡고 있다. 신일건설 뿐만 아니라 현재 은밀히 부도설이 나돌고 있는 중견건설업체의 공통적 특징 중 하나로 미분양 물량을 잔뜩 떠안고 있다는 점을 들 수 있다. 다행히 정부에서는 지방 미분양 물량의 심각성을 인식하고 수도권 및 충청권 이외의 지역을 대상으로 투기과열지구를 일부 조정함으로써 7월2일부터 일부지역이 투기과열지구에서 해제되었다. 부산(해운대, 수영, 영도구제외), 대구(수성구, 동구제외), 광주(남구제외), 경남(창원시 제외)등이 이에 해당된다.

일단, 잔뜩 위축된 지방의 분양시장에 규제완화라는 신호가 주어진 이상 미분양 물량의 해소에 다소 숨통이 트일 전망이다. 그러나 그렇다고 해서 한번 침체된 신규분양시장이 곧 회복될 것으로 기대하는 것은 ‘우물에서 숭늉 찾는 격’이라고 할 수 있다.

도대체 어느 장단에 맞춰야 하는가?

투자자의 고민은 미분양과 청약과열 중 어디에 중심을 두고 투자전략을 수립할 것인가 있다. 여기에 헷갈릴 정도로 오르내리기를 반복하고 있는 수도권의 부동산 시장 역시 고민의 깊이를 더하는 요인이 되고 있다.

이처럼 미분양과 청약과열이 공존하고 상승과 하락을 반복하는 불안정적인 부동산 시장에서 투자전략을 수립하기 위해서는 부동산 시장을 불안정적으로 만들고 있는 근본원인을 찾는 것이 중요하다.

답은 바로 부동산 시장의 양극화와 부동산 시장이 경기변동 측면에서 보았을 때 서서히 회복국면에 진입하고 있다는 점에서 찾을 수 있다. 이미 수도권에서는 오르는 곳은 계속 오르고 오르지 않는 곳은 제자리걸음을 하거나 도리어 가격이 하락하는 모습을 보이는 부동산 시장의 양극화 현상이 고착화 되었다고 할 수 있다. 이런 상태에서 지방에 신규 분양되는 아파트들의 분양가격이 크게 상승함으로써 투자메리트가 떨어졌을 뿐만 아니라 실수요자 입장에서도 고분양가로 인해 신규분양 아파트를 선뜻 구입에 하기에는 부담으로 작용하기 시작해 결국 미분양물량의 급증으로 이어지게 되었던 것이다.

다음으로 현재 부동산 시장이 서서히 회복국면으로 진입하고 있다는 점을 주목해야 한다. 하반기 주택시장에 대한 예측을 보면 5% 수준에서 하락 내지는 상승을 하게 될 것이라는 전망이 대세라고 할 수 있는데 그만큼 폭락이나 폭등이 발생할 가능성이 적다는 의미로 받아들일 수 있는 것이다. 이러한 흐름은 부동산시장의 경기순환 측면에서 보았을 때 회복국면으로 진입하기 전에 보여주는 바닥 다지기 과정이라고 해석할 수 있다.

한편, 현재의 불안정한 시장상황은 부동산 시장의 양극화 현상과 본격적인 회복국면으로 진입하기 위한 바닥 다지기과정이 합쳐져 만들어내고 있는 것이라고 할 수 있는 만큼 이를 참고해 투자전략을 수립하는 것이 효과적일 것으로 예상된다.



by 김종선 (부동산 컨설턴트)


- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대, 인천시민대, 경인여대 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)