내 집 마련 방법은 신규 공급주택을 분양 받는 방법, 기존 주택을 취득하는 방법 그리고 재개발 또는 재건축에 의해 조합원 지위를 취득해 신규 주택을 분양 받는 방법 3가지로 나눌 수 있습니다. 이중 가장 주목을 많이 받았던 방법이 재건축과 신규 공급주택을 분양 받는 방법이었는데 최근 들어 재건축에 대한 규제가 강화되면서 그 대안으로 재개발에 눈을 돌리는 분들이 많아지기 시작했습니다. 특히 지난 7월 1일부터 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 시행됨에 따라 재개발이 한층 매력적인 내 집 마련 방법이 될 것으로 예상되는 만큼 이번 호에서는 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

◇제정목적=도시 및 주거환경정비법에 의해 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등의 형태로 세분돼 진행하던 구시가지에 대한 정비사업을 광역적인 계획하에 각종 건축규제를 완화함으로써 정비사업의 진행을 빠르게 하며 공기업의 참여를 적극 유도함으로써 공공성을 확보하는 데 그 목적이 있습니다.

◇‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’상의 재정비 촉진지구 지정대상=주거지형 촉진지구는 50만㎡ 이상의 면적을, 중심지형 촉진지구는 20만㎡ 이상의 면적이 각각 지정대상이 되며 이중 주목을 받고 있는 주거지형 재정비 촉진지구의 지정요건은 다음과 같습니다.

▲주거지형 재정비 촉진지구의 지정요건

①노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우

②다음의 사업들을 체계적이고 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업

나. 「도시개발법」에 의한 도시개발사업

다. 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업

라. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업

◇‘도시 및 주거환경정비법’과의 주요 차이점 비교=첫 번째로, 사업기간을 비교해 보면 재개발사업은 통상 6~7년 정도 소요되나 촉진지구는 5~6년 정도가 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 사업성이 종전보다 개선될 것으로 예상됩니다. 두 번째로, 건축규제를 살펴보면 재개발사업의 경우 용도지역, 용적률, 층수를 지방자치단체의 조례에 의하도록 규정하고 있으나 촉진지구의 경우 용도지역은 지자체 조례보다 1단계 상향 적용을 받고, 용적률은 국토계획법상의 상한을 적용 받으며, 층수는 제한을 받지 않게 됩니다. 세 번째로, 공급주택의 규모를 보면 재개발사업은 30평 이하를 80% 공급하도록 하고 있으나 촉진지구는 60% 공급하도록 함으로써 중대형 평형의 공급확대를 통한 사업성의 개선이 가능하도록 하고 있습니다. 네 번째로 촉진지구는 지방세 감면, 과밀부담금 면제 등의 혜택을 받을 수 있으며 기반시설의 설치를 위해 중앙정부에서 지원 받을 수 있도록 하고 있습니다.

◇향후 전망=과감한 규제완화와 인센티브 제공을 내용으로 하는 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 시행됨에 따라 서울 강북을 비롯한 수도권 지역 구도심에 대한 광역적 재정비가 본궤도에 진입될 것으로 예상되며 그런 흐름에 비추어볼 때 경기도내 노후 도심에 대한 재개발 역시 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 따라서 독자 여러분들께서도 내 집 마련을 위한 한 방법으로 재개발 가능지역에 꾸준한 관심을 가져보시는 것이 좋을 것으로 예상됩니다.



by 김종선 (부동산 컨설턴트)


- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대, 인천시민대, 경인여대 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)