무더운 계절 여름이 돌아왔습니다. 계절이 변함없이 봄, 여름, 가을, 겨울로 순환하면서 되돌아오듯 부동산 시장 또한 상승, 하락, 후퇴, 회복기를 거치면서 순환합니다.

어찌 보면 부동산 시장은 살아 움직이는 생물과도 같다 하겠습니다. 이처럼 부동산 시장이 순환하는 이유로 인해 부동산을 구입한 목적과 관계없이 가격 상승과 하락에 따른 희비가 교차하는 것은 지극히 자연스러운 현상이라 할 수 있습니다.

그러나 부동산 시장의 변동에 따른 자연스러운 현상에 더해져 그 부동산을 구입한 자금의 성격에 의해 이익 혹은 손실의 폭이 커진다는 것을 아는 분들은 많지 않은 것 같습니다. 이번 호에서는 부동산 구입자금의 성격으로 인해 성공과 실패를 경험한 J씨와 M씨의 사례를 통해 부동산 구입자금의 성격이 부동산 구입에서 얼마나 중요한 비중을 차지하는지에 대해 살펴보겠습니다.

■ 사례1= 여유자금으로 침체기를 매수 기회로 활용한 J씨

무역업을 하는 J씨는 지난 1999년 초 평소 고교 동창 3명과 함께 용인에 소재하는 토지를 구입하였습니다. 당시만 해도 IMF 경제위기 여파로 부동산 시장이 위축되어 있는 상황이었지만 J씨는 이미 상당수준의 부동산 가격의 폭락이 있었고 특히 토지시장의 경우 그 하락폭이 더 컸다는 생각을 하고 있었습니다. 그렇기 때문에 은행에 여유자금으로 보유하고 있던 자금과 고교 동창들의 여유자금을 합쳐 부담 없는 금액으로 용인의 토지를 매입할 수 있었던 것이죠.

물론, 매입 후 몇 년이 지나지 않아 ‘용인 난개발 문제’가 이슈화 되면서 가격이 급락하는 위기를 겪기도 했지만 J씨와 동창들은 여유자금으로 투자했기 때문에 단기적인 악재라 생각하면서 손절매에 대한 유혹을 떨쳐 낼 수 있었다. 그 결과 J씨와 J씨의 고교 동창들은 현재 최초 구입 당시에 비해 몇 배에 달하는 시세차익을 거두고 있으며 어떻게 개발해서 활용해야 좋을지 행복한 고민 중에 있습니다.

■ 사례2=단기자금으로 더 큰 수익을 놓쳐버린 M씨

국내 굴지의 대기업에 근무하는 M씨는 향후 재건축 대상 아파트의 가격이 상승할 것이라는 예상을 하고 현재 거주하고 있는 아파트와 구입대상 아파트를 담보로 대출을 받아 2003년 7월 수도권 아파트 중 재건축에 따른 이익이 적지 않을 것으로 예상되는 수원 소재 J 아파트 16평을 2억2,000만원에 매입하였습니다.

그러나 M씨가 아파트를 구입한 이후 부동산 가격 안정대책인 10·29조치가 발표되고 연이어 정부의 강력한 부동산 가격 안정의지가 시장에 전달되면서 M씨의 예상과는 달리 가격이 오르기는커녕 오히려 하락폭만 커지는 현상이 계속되었습니다.

급기야 2005년 초 2억2,000만원에 구입한 J 아파트는 1억7,000만원대까지 가격이 하락하기에 이르렀고 그동안 납입한 대출금 이자와 앞으로 납입해 나갈 대출금 이자를 생각하니 눈앞이 캄캄했던 M씨는 더 이상 기다리지 못하고 결국 2005년 초 이자 납입에 따른 손해는 별도로 하더라도 구입금액에서 5,000만원이나 손해를 보고 1억7000만원에 처분하고 말았습니다.

그러나 M씨가 J 아파트를 처분한 후 몇 개월 지나지 않아 그렇게 오를 것 같지 않던 J 아파트는 상승을 시작해 현재는 재건축이 원활하게 진행되면서 3억원을 훌쩍 넘은 상태입니다. 결국 대출이라는 구입자금의 성격이 M씨를 조급하게 만들었기 때문에 적지 않은 손실을 보게 만든 것이라 할 수 있죠.

부동산 구입은 예외적인 경우를 제외하고는 항상 여유자금으로 하셔야 한다고 강조에 강조를 거듭하지만 이를 지키지 못하시는 분들이 참 많습니다. 독자 여러분들만큼은 ‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 잘 지키셔서 늘 성공하는 부동산 투자자가 되시기를 소망합니다.



by 김종선

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- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대학, 인천시민대학, 경인여자대학 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)