수도권 제2기 신도시 등 각종 개발사업의 시행과 개발제한구역의 조정 및 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 토지가격을 상승시킬만한 대형 호재들이 넘쳐나고 이다. 이에 힘입어 “토지에 투자하면 돈을 벌 수 있다”라는 환상 속에 너도나도 토지를 매입했는데, 그 중에는 얄팍한 상술로 서민들의 쌈짓돈을 뺏어가는 기획부동산들에게 속아 피해를 입는 사람들도 나타났다. 그 수가 적지 않아 사회문제가 되기도 하였던 것이 바로 얼마 전의 일이다.

많은 사람들이 다시는 기획부동산과 같은 사기성 짙은 집단에 속아 부동산거래를 하지 않을 것이라 새삼 다짐하지만, 세상에 속고 싶어 속는 사람이 어디 있단 말인가. 몰라서 속는 것이다. 내 재산은 내가 지켜야 하듯, 내가 매입할 땅은 내가 살펴야 한다. 매입에 따른 의사결정 전 단계부터 매입 이후 보유 및 처분단계까지 전 과정에 걸쳐 철저한 분석이 필요한 것이다.

이때 도움이 되는 것이 바로 다음의 토지 구입에 따른 7가지 일반원칙이다.

첫째, 권리관계를 확인하라!

아주 저렴한 가격에 미래 가치가 높을 것으로 예상되는 토지를 구입했다고 치자. 그런데 잔금을 치루고 소유권 이전을 하려고 보니 토지 주인이 따로 있다면, 혹은 토지의 사용에 제한을 가하는 권리(예를 들면 은행융자등)가 존재한다면 어떻게 되겠는가... 이러한 위험들을 사전에 예방하기 위해서는 사전에 등기부등본 등에 대한 확인을 해보는 것이 필수적이다.

토지의 경우에는 등기부등본 상으로는 확인할 수 없는 사항들이 많이 있어 주의를 요한다. 특히 임야의 경우에 있어서는 관습법상의 분묘기지권, 명인방법에 의한 지상권 등이 성립될 여지가 있는 지에 대한 세심한 주의가 필요하다.

둘째, 공법상 제한관계를 확인하라!

펜션을 건축해서 노후생활과 은퇴 후 소득창출을 목표로 매입한 토지가 펜션을 건축할 수 없는 그린벨트 내 토지이거나 상수원 보호구역내 토지라면 어떻게 되겠는가? 모든 계획이 한순간에 물거품이 되는 것이다. 이러한 위험을 피하기 위해서는 토지관련 공부서류를 꼭 확인해 둬야 하는데, 그 중에서 토지이용계획 확인원을 주의 깊게 살펴보아야 한다.

토지이용계획 확인원은 토지에 대한 주민등록증 이라 할 수 있는 것인데, 토지에 대한 공법상 규제를 일목요연하게 나타내는 서류이다. 사실 토지이용계획 확인원만 꼼꼼히 확인하면 기획부동산같은 사기집단의 농간으로부터 안전하게 보호받을 수 있고, 더불어 턱없이 높은 가격에 토지를 구입 또는 처분하거나 건축이 불가능한 토지를 구입해서 건축하겠다고 우기는 불상사는 막을 수 있는 것이다.

셋째, 자연조건을 따져 보라!

토지 자체가 갖고 있는 자연적 특성, 즉 토질, 향, 위치, 주변자연환경 등을 잘 고려해야 한다. 가치측면에서 볼 때 같은 토지라 하더라도 향의 측면에서는 남향이, 토질면에서는 너무 습하지도 건조하지 않고 적당한 것이, 높이 측면에서는 인접한 도로에 비해 지나치게 높지도 낮지도 않은 것이 더 좋으며, 주변 자연환경과 잘 어울리는 위치의 토지가 더 좋게 평가된다. 따라서 토지 자체의 자연적 환경을 유심히 살펴보아야 한다.

넷째, 발품을 팔아 내 눈으로 확인하라!

일반적으로 토지 전문가라고 하는 사람들의 대표적인 특징 중의 하나로 현장답사를 소홀히 하지 않는다는 점을 들 수 있는데, 이는 특정 토지가 ‘어느 지역에서 어떤 형태로 이용되고 있는가’에 따라 그 가치가 천양지차의 차이를 보일 수 있기 때문이다. 그런 이치로 아무리 전문가라 할지라도 현장을 답사해 보지 않고서는 쉽사리 그 가치를 논하지 않는 것이 일반적이다.

그런데 전문가도 아닌 순수한 투자자들이 이렇게 중요한 현장답사를 간과하는 경우가 종종 있다. 스스로 지도를 들고 차를 몰아 매물로 나온 토지를 찾아 그 가치를 평가해본다면, 두 번 다시 어처구니없는 실수를 하지는 않을 것이다.

다섯째, 여유자금으로 투자하라!

토지를 구입한 후 얼마나 가격이 올라갔는지 시간 있을 때마다 안절부절 하면서 확인하는 사람들이 있다. 십중팔구는 융자를 받아서 혹은 급히 써야할 돈을 융통해서 토지를 구입한 경우가 대부분이다. 이런 사람들은 대부분 토지 가격이 하락하면 손해보고 팔 준비가 되어있는 사람들이다.

이렇게 해서는 토지 투자에 성공할 수 없다. 단기적인 가격변동에 일희일비( 一喜一悲)하지 않고 미래가치를 보면서 투자하기 위해서는 우선 장기적으로 투자할 수 있는 여유자금으로 투자를 해야 한다. 특히 토지는 투자기간이 여타 부동산에 비해 길다는 특징이 있다는 점을 명심하라. 토지에 투자하고 싶은가 ? 그렇다면 여유자금으로 투자할 것을 권한다.

여섯째, 환금성을 생각하라!

아무리 여유자금으로 투자한다 할지라도 늘 계획대로 일이 진행되는 것은 아니다. 따라서 만약의 경우, 즉 처분해야만 하는 상황을 대비해서 환금성이 높은 지역에 투자하는 것이 필요하다. 환금성이 떨어지는 지역에 투자한다면 결국 막대한 손해를 보고 처분하는 것 외에는 방법이 없지 않겠는가.

일곱째, 초보자만 전문가의 도움을 받는 것은 아니다. 전문가의 도움을 구하라!

나름대로 전문가가 참 많은 세상이다. 특히 부동산으로 조금만 이익을 보면 전문가 이상으로 자기 자신에 대한 확신이 커지게 마련이다. 그러나 토지투자에 실패한 사람들의 대부분은 바로 이런 사람들이다. 아무리 확신이 있더라도 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다. 투자금액이 크면 클수록 투자에 따른 손실도 큰 법이다. 반드시 토지 구입 전에 전문가의 도움을 구하는 것이 좋다.



by 김종선

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- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대학, 인천시민대학, 경인여자대학 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)