부동산은 급등해도 심각한 사회문제가 되고 또 급락해도 역시 심각한 사회문제가 되는 독특한 특징을 지니고 있는 경제재이다.

급등할 경우에는 내 집 마련 부담이 가중되고 빈부격차가 확대되는 주요원인이 될 뿐만 아니라 투기심리가 사회전반에 걸쳐 확산되도록 유도하는 등의 부작용을 초래하고 급락할 경우에는 자산가치 하락이 개인자산의 감소, 담보가치 하락에 따른 대출채권의 부실 가능성이 커지면서 금융권 전체가 불안에 휩싸이게 되고 이는 곧 전체 경제의 부담요인으로 작용하게 되기 때문이다.

부동산 가격, 급등보단 급락이 더 큰 부담

사람들은 종종 급등이나 급락 둘 중에서 어느 것이 더 경제에 더 부담을 주느냐에 대한 논쟁을 벌이곤 한다. 사실 다양한 의견들이 있을 수 있겠지만 종합적으로 고려해 보았을 때 부동산 가격의 급등 보다는 급락이 경제에 더 큰 부담으로 작용한다고 할 수 있다.

급등은 속도조절을 위한 부동산 대책 등을 통해 제어할 수 있지만 급락은 부동산 가격 자체가 시장참여자들이 심리적 공황에 빠져있어 발생하는 경우가 대부분이기 때문에 일단 급락이 시작되면 이를 멈추기가 결코 쉽지 않기 때문이다. 이는 다음과 같은 말을 통해서도 잘 나타나고 있다. “급등현상이 발생하면 그 누군가는 이익을 볼 수 있겠지만 급락현상이 발생하면 그 누구도 이익을 볼 수 없다”

부동산가격의 선행지표?

부동산가격이 상승할 것인지 혹은 하락할 것인지를 정확히 알려줄 수 있는 부동산가격의 예측지표는 없다고 말할 수 있다. 일반적으로 부동산 실무에서 가장 폭넓게 사용되고 있는 부동산 가격의 예측방법은 크게 두 가지 정도를 들 수 있다.

첫 번째로는 지가변동률, 건축허가면적, 통화량, 금리, 물가, 가처분소득, 주가지수 등을 종합적으로 고려해 부동산 가격의 예측지표로 사용하는 방법을 들 수 있다. 두 번째로는 부동산 시장이 전체 경제의 호·불황에 따라 움직이는 파생시장이라는 특성이 있는 만큼 일반경제의 호·불황에 따라 부동산 시장의 흐름을 예측한 후 다시 부동산 가격을 예측하는 방법을 들 수 있다.

이 두 가지 방식은 정확도는 다소 떨어지지만 누구나 쉽게 일반적인 부동산 가격의 흐름을 예측하는데 이용할 수 있다는 장점 때문에 실무에서 종종 사용되고 있다.

주택가격의 선행지표는?

부동산 가격 그 중에서도 주택시장의 가격은 모든 국민이 큰 관심을 갖고 있는 분야라고 할 수 있는데 주택가격을 예측하는 것 역시 매우 어렵다고 할 수 있다.

현재 실무에서는 주택가격의 예측을 위해 전세 가격지수, 매매가격대비 전세 가격비율, 건축허가면적, 지가변동율, 경매낙찰가율 등을 활용하거나 주택가격의 선도지역이라고 자타가 공인하고 있는 강남지역 주택가격의 움직임을 바탕으로 전체주택가격을 예측하고 있다.

강남은 부동산 가격을 가늠할 수 있는 창

필자는 개인적으로 강남주택가격의 흐름을 기초로 주택가격을 예측하는 것이 우리나라 부동산 시장의 특성을 고려할 때 보다 효과적이라고 생각한다. 현재 강남 부동산 주택가격이 지속적으로 하락하고 있는 상태이다. 언제까지 이런 하락세가 지속될지 정확히 예측할 수는 없지만 그동안의 경험을 통해 볼 때 머지않아 현재와 같은 주택가격의 하락세는 멈추게 될 것이라는 점만큼은 분명하다.

따라서 강남 주택가격의 하락이 멈추는 시점에서 향후 강북이나 수도권의 주택가격이 어떤 흐름을 보이게 될지 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다. 강남 주택가격이 강북과 수도권 주택가격의 선행지표라는 공식이 확실한 이상 강남 주택가격의 하락이 멈추는 시점을 포착하는 그 순간 적지 않은 투자수익을 보장하는 투자기회를 찾을 수 있기 때문이다.

과연 강남주택가격은 강북과 수도권 주택가격의 선행지표라고 할 수 있을까? 이래저래 궁금하고 또 투자기회가 될 수도 있는 관계로 가슴이 설레는 시간이 다가오고 있다.



by 김종선

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- 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월)
- (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재)
- 주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재)
- 인천대학교 경영혁신원 책임연구원
- AFPK '부동산설계' 강사
- 부천대학, 인천시민대학, 경인여자대학 등에서 부동산 재테크 강의
- 내일신문, 주간경기, 데일리안 등에 연재물 기고
- FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중
- 저작 :「부동산 투자 교과서」(비전코리아, 2007)